양도세율 /양도세 절감 방법/ 9억 초과 양도세 계산방법 알아보기

 

 

 

양도소득세란?

개인의 토지, 건물 등 부동사니나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로

인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

 

양도 소득세는 과세대상 부동산 등의 츼득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여  일시적 양도 시점에 과세하게 됩니다.

부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 괴세 되지 않습니다.

 

 

 

양도소득세의 과세대상

 

▣양도소득세가 과세되는 자산의 범위▣

ㅣ부동산 : 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세상 포함)

 

ㅣ부동산에 관한 권리 : 부동산을 취득할수 있는 권리,지상권,전세권, 등기된 부동산임차권

 

ㅣ주식 등 : 상장법인의 주식 등오러서 대주주가 양도하는 주식등과 소액주주가 증권시장 밖에서

              양도하는 주식등.비상장주식등

           *주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수건,증권예탁증권

 

ㅣ기타자산: 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권 회원권, 특정주식,

              부동산과다보유법인 주식 등,부동산과 함께 양도하는 이축권

 

ㅣ파생상품: (국내)모든 주가지수 관련 파생상품(19.4.1이후)

                 *코스피 200선물 옵션(미니포함) 코스피200 주식워런트증권, 코스닥 150선물.옵션등

               (국외) 장내 및 일부 장외 상품 등

 

 

 

양도소득세의 신고납부

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에

주소지 관할 세무서에 예정신고.납부를 하여야 합니다.

 

ex) 2020년 1월 5일 잔금을 지금 받았다면 

-2020년 4월 1일까지가 양도소득세 예정신고, 납부기한이 됩니다.

 

※예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.025%의 납부지연가산세가 부과됩니다.

 

▣ 확정신고

-당해 연도에 부동산 등을 여러 간 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일~5월31일 사이에 주소지 고나할세무서에 

확정신고를 하여야 합니다.

-1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

-예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정,고지하게 되며, 신고.납부를 하지 않은 경우

무신고가산세 20%(또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.025를 추가 부담하게 됩니다.

 

▣ 양도소득세 분할 납부

-납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼수 있습니다.

 

 

2021년 1월1일부터는?

2021년 1월1일부터는  1주택자들도 실거래가액의 합계가 9억을 초과하게 된다면 양도세 대상에 해당되며,

2년 거주요건이 충족 되어야만 세금을 절감 할수 있습니다.

거주기간이 길어지면 길어질수록 세금을 절감 할수 있습니다.

 

 

양도소득세 계산방법

9억이 넘는 금액의 양도소득세의 계산방법은

(양도가액 - 취득가액) * (양도가액 - 9억) / 양도가액 입니다.

 

그럼 똑같은 금액에 사고 팔지만 구입이 달랐다고 가정하에 얼마의 세금이 차이나나

보겠습니다.

 

필요경비와 양도소득기본공제1인당250만원은 빼고 계산해 보겠습니다.

ex)  2015년에 5억에 구입한 아파트를 2020년에 10억을 주고 판다면 세금이 얼마일까요? 1주택일 경우 아파트 5년 거주기간으로 장기보유 특별공제는 40%입니다.   (10억-5억)*(10억-9억)/10억=5천만원 5천*40%(특별공제)-522만원(과세표준)=14,780,000원 입니다. 납부해야할 세금은 14,780,000원 입니다.

 

ex) 2019년에 5억에 구입한 아파트를 2020년에 10억을 주고 판다면 세금이 얼마일까요? 1주택이지만 2년 미만이기때문에 장기보유 특별공제는 없습니다. (10억-5억)*(10억-9억)/10억=5천만원 5천-522만원 =44,780,000원 입니다. 납부해야할 세금은 44,780,000원 입니다.

 

이렇게 예시를 보듯이 세금 절감을 위해서는 2년 이상을 거주하는 것이 유리합니다.

둘의 세금차이는 44,780,000-14,780,000=3천만원입니다.

 

 

 

장기보유 특별 공제 세율

과세표준세준세율

ㅣ 용어정리ㅣ

 

*취득가액: 구입시 실거래가 

 

*양도가액: 양도당시 실거리가 

 

*필요경비: 양도,취득 당시 소요된 실제 경비 
 ㅣ(취득세, 각종수수료, 샤시설치비, 발코니 개조비용, 난방시설 교치비용, 상하수도배관공사 
    양도시 소개비, 양도소득세 작성비용, 자산취득시 소승 및 화해비용 )

   ※도배,장판비용, 보일러수리비용, 싱크대,주방기구 구입비용,페인트방수공사비, 대출금이자지급 등은 포함불가 

 

 

 

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